苏州二手房交易流程 苏州二手房交易政策

我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下苏州购房答疑内容，来自微信公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问：

提问：苏叔，你好，现在想要置换一套学区房，买新房要等好久才能入住，想购买一套二手房，可以直接入住，但感觉二手房不好选，请问有什么建议吗？

苏叔：你好，理性购买二手房有以下几条建议，1.吴中区二手房市场中最火热的是尹山湖板块，因为它可承建园区外溢人群，通勤方便，次新房小区多，居住环境较好，市场认可度较高，其次是城南和郭巷，这两个区域的楼盘成交数多于尹山湖。2.通过成交房龄占比可看出房龄较短的次新房小区比较受欢迎，大多数房子都满5，交易成本较低，居住舒适度较高，后期也好出手，建议预算充足的人群尽量选择次新房。3.市场比较认可的三房设计的二手房，即可满足自住需求，后期也好出手，流通性较大。4.成交排名靠前的楼盘公共交通便利，建议购买学区较好的地铁盘或近地铁盘。购买二手房要遵循市场规律，还要考虑到小区的户型和不利因素等。

提问：苏叔，你好，买法拍房有哪些风险？

苏叔：你好， 简单给大家普及下法拍房的特点：

1、拍卖起价低；

2、渠道正规有保证；

3、法律上无问题；

4、容易捡漏；

5、突破限购。

那为什么有人纠结？

1、全额无法用公积金；

2、竞拍可能产生溢价；

3、前任遗留税费户口；

4、房里有人拒不搬出。法拍房，顾名思义是法院查封、扣押、冻结的房产，在被执行人逾期不履行法律之时，便以公开拍卖的方式对其房产进行拍卖。这是一种强制执行，将所得金额清偿的执行行为，具有完全的合法性，这是法拍房存在的第一前提。

一般来说，法拍房只有三种情况：断供、借贷、没收。法拍房的购买，不是和原产权方交易，而是和法院直接交易，因此，流程是安全合法的，收款方是法院，而非原产权方。

法拍房的大致流程是：房源公示→交保证金→竞拍→交尾款→交接成交确认书、执行裁定书、协助执行通知书→解封→过户、审税→拿房产证。但如果出现法拍房交易后，发现原房主存在土地款未补齐、物业方欠款、隐藏借债等情况，法院不负责处理，必须购买方一概承担。

这个时候，有专业机构能进行背景调查就显得尤为重要了，目前这项业务在国内还算是一个蓝海。不少法拍房有瑕疵，你花钱拍到也有可能扯皮很久，提前看清楚是否包清场，提前找专业律师尽调，搞清楚所有债权方抵押权状况，实际占有人诉求。真正的好法拍是不让你看房不通知你拍卖时间，让你知难而退，想赚法拍钱需要你打通双向两个渠道，还要多付4%左右服务费 尽调费；

买法拍要做好交一次学费的准备。

看房需要注意无视中介的话术，形成自己价值判断，对各个楼盘卖点、片区购房者喜好、各片区近两年涨幅走势、重点项目评估价有深刻认识。

法拍房操作好了是很赚钱的，但是新手不建议碰。法拍房，是指被法院强制变现的房产。这种房子不是不能买，但建议不要盲目听信中介的口头保证，直接按法定程序操作：实地踩盘、缴纳押金、参加拍卖，幸运的话，分分钟比市场价便宜不只50万。

不过，投资就是用风险置换收益，即：高回报=高风险。法拍房的风险主要是押金、房贷、税费、户口和清场这5个问题。

提问：苏叔，你好，我在苏州工作，互联网行业，收入比较稳定，准备买房，现在是和我妻子两个人，准备生个孩子，预算是四百万，不知道怎么选择，买什么买在哪儿都没有决定，请问有没有什么建议？

苏叔：你好，400万预算，有孩子的情况下，建议购买三房。如果买在狮山、园区，新房有些超出预算，二手房可以买到紧凑三房；买在四大新城，可以买到生活舒适的四房；看重教育可以考虑科技城；看重交通可以选择高铁新城；看重舒适度可以选择太湖新城。